Menu Zamknij

Działalność gospodarcza a zdolność kredytowa – CZEMU NIE CHCĄ DAĆ MI kredytu!?

grafika domyslna blog

Często słyszę, że banki nie chcą udzielać kredytów klientom, którzy osiągają dochód z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Jednak, jak się okazuje, jest to tylko mit, który powstał z pewnych nieporozumień w procesie oceny zdolności kredytowej.

W rzeczywistości, banki od lat udzielają kredytów mieszkaniowych i hipotecznych osobom prowadzącym działalność gospodarczą, traktując ich dochody jako źródło dochodu.

Skad więc powstała taka opinia?

Problemem jest wyliczenie dochodu, który bank zaakceptuje i uwzględni w ocenie zdolności kredytowej. Standardowe pytanie „ile zarabiasz?” może okazać się trudne do udzielenia, ponieważ klienci często podają różne kwoty, nie uwzględniając np. podatku dochodowego i składek ZUS a niekiedy przy rozliczeniu KPIR podają nawet tylko kwotę przychodu.

Dodatkowo, banki stosują różne metody wyliczania dochodu netto, w zależności od

  • okresu prowadzenia działalności,
  • ilości miesięcy prowadzenia działalności w danym roku rozliczeniowym
  • formy rozliczenia z urzędem skarbowym.

Nie można w zasadzie ustalić jednego ogólnego wzoru do wyliczenia dochodu netto, który bank weźmie pod uwagę ponieważ aktualnie np. przy Kpir (książka przychodów i rozchodów) mamy kilka wariantów i każdy trzeba wyliczać oddzielnie dla konkretnego banku:

•             Średnia dochodu za ostatnie 12 miesięcy prowadzenia działalności

•             Średnia dochodu z ostatniego PIT i bieżącego okresu

•             Średnia dochodu za ostatnie 2 okresy rozliczeniowe

•             Średnia za ostatnie 12 miesięcy ale nie więcej niż w ostatnim PIT

•             Średnia z ostatnio rozliczonego PIT bez względu na bieżący wynik (bieżące rozliczenie służy jedynie weryfikacji i może mieć tylko negatywny wpływ jeśli jest niższe niż w pit)

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i chcesz ubiegać się o kredyt na zakup nieruchomości, warto najpierw skonsultować się z ekspertem kredytowym i zapytać o dokładne wymagania dotyczące wyliczania dochodu netto. W ten sposób unikniesz nieporozumień i zwiększysz swoje szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Pomogę Ci wyliczyć zdolność z uwzględnieniem również okresu który będzie najbardziej optymalny do wzięcia kredytu.

Jeśli masz jakieś pytania lub wątpliwości dotyczące zdolności kredytowej, zachęcam do kontaktu

Zdolność kredytowa – co warto wiedzieć

Zdolność kredytowa to zdolność klienta to obsługi zobowiązań kredytowych czyli płacenia rat. Bank szacując maksymalną kwotę kredytu którą może udzielić bierze pod uwagę szereg czynników w tym :

1. Dochód netto

Czyli dochód po wszystkich kosztach, składkach ZUS i podatkach.

Przy umowach o pracę/cywilnoprawnych – bank przyjmie jako wysokość dochodu niższą z kwot – albo wpływ na konto albo kwotę z zaświadczenia o dochodach.

W przypadku działalności kryteria obliczenia kwoty która będzie zaakceptowana przez bank jest bardziej skomplikowane ze względu na fakt że każdy z banków inaczej podchodzi do wyliczania średniej i bierze pod uwagę dodatkowo formę rozliczania się z US.

2. Maksymalna wysokość rat w stosunku do dochodu netto

Rekomendacja KNF  z 2022 roku wprowadziła kolejne ograniczenia dotyczące maksymalnej kwoty rat w stosunku do dochodów.

Przy dochodach poniżej średniej krajowej wskaźnik DSti wynosi 40% a powyżej średniej 50% wynagrodzenia.

Co to oznacza? Że przy dochodzie np. 5000 zł – maksymalna rata kredytu może wynieść 2500 zł .

3. Okres kredytowania

Im krótszy okres tym wyższa rata. Im wyższa rata tym mniejsza zdolność.

4. Liczbę już posiadanych kredytów hipotecznych

Część banków akceptuje tylko 2/3/4 kredyty hipoteczne i nie udzieli już następnego kredytu. Wtedy warto rozważyć spłatę jednego z kredytów albo wybór innego banku

5. Liczbę kredytobiorców

Każdy kredytobiorca jest brany pod uwagę przy wyliczeniu maksymalnej zdolności kredytowej. W niektórych bankach każdy właściciel nieruchomości musi przystąpić do kredytu a w innych już niekoniecznie. Wynika to z polityki kredytowej danego banku. Każdą z takich sytuacji należy omówić indywidualnie i dobrać bank który będzie spełniał założone wymagania

6. Liczbę osób na utrzymaniu/ w gospodarstwie domowym

Średni koszt utrzymania 1 osoby w gospodarstwie domowym , która nie otrzymuje wynagrodzenia to ok 1 200 zł miesięcznie. W takim wypadku rodzina 4 osobowa której zarobki wynoszą 4800 zł nie będzie miała zdolności kredytowej ze względu na

7. Wysokość rat kredytów / przyznanych limitów kredytowych

Przyznane limity na kartach kredytowych w koncie oraz raty kredytów gotówkowych ( w tym raty 0%) obniżają maksymalną zdolność kredytową.

Im więcej rat – tym niższa zdolność, wynika do głownie z ograniczenia maksymalnego Dsti (50%)

Jeśli dochód netto wynosi 5000 zł zgodnie z rekomendacja KNF maksymalna kwota na raty kredytu może wynieść połowę tej kwoty czyli 2500 zł. Od tej kwot odliczamy już płacone przez klienta raty innych kredytów (np. 300 zł kredytu ratalnego na zakup telewizora i 500 zl kredytu gotówkowego) Czyli kwota która będzie dostępna na „nowe” raty wyniesie już tylko 2500 – 300-500=1700zł

8. Scoringu klienta w banku

Scoring – czyli inaczej ocena klienta wg kryteriów bankowych.

Na ocenę klienta ma wpływ wiele czynników – w tym wiek, stan cywilny, staż pracy, historia spłat innych kredytów (do sprawdzenia na www.bik.pl) źródło dochodów i wiele innych czynników. Im Scoring jest wyższy (lepszy) tym klient może otrzymać wyższą kwotę kredytu – im niższy , niższą.

Mieszkanie bez wkładu – Gwarancja wkładu własnego BGK

Opis programu

Rodzinny kredyt mieszkaniowy w którego skład wchodzi Gwarancja wkładu własnego  jest produktem, który może pomóc osobom chcącym zakupić nieruchomość nie posiadając wystarczającego wkładu własnego (gotówki) wymaganego przez bank (minimum 10% od ceny zakupu nieruchomości).

Gwarancja nie stanowi dotacji – tzn BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) nie wpłaci za nas żadnych środków a jedynie poręcza/gwarantuje bankowi udzielającemu kredytu dodatkowe środki, które pokrywają wkład własny klienta.

Łatwiej zasadę gwarancji zobrazuje poniższy przykład:

Klient, który bez gwarancji będzie chciał kupić mieszkanie za 500.000 zł będzie musiał pokryć wkład własny w wysokości minimum 10%. Dla naszego przykładu będzie musiał dysponować gotówką w wysokości 50.000 zł,  tym samym kredyt który zostanie udzielony przez bank będzie wynosił 450.000 zł.

W przypadku kredytu z gwarancją – kredyt może zostać udzielony na pełną kwotę ceny zakupu czyli na 500.000 zł.

Czym jest gwarancja wkładu własnego w BGK?

Gwarancja wkładu własnego jest zabezpieczeniem spłaty kredytu mieszkaniowego udzielanego zgodnie z warunkami Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Gwarancja może objąć część kapitałową kredytu odpowiadającą wkładowi własnemu, który powinien być wniesiony przez kredytobiorcę (nie więcej niż 100 tys. zł).

Parametry kredytu z gwarantowanym wkładem własnym:

  • waluta kredytu: złoty polski
  • okres spłaty: min. 15 lat
  • kredyty z gwarancją będą udzielane do 31 grudnia 2030 r.
  • maksymalny zakres gwarancji: nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wymaganego wkładu własnego
  • maksymalna kwota gwarancji: 100 tys. zł.

Kto może skorzystać

Osobami które mogą skorzystać z kredytu z Gwarnatowanym wkładem własnym  są 

1.         Single  – pełnoletnie osoby
fizyczne samodzielnie prowadzące gospodarstwo domowe

2.       Małżonkowie

3.       Związki Partnerskie wychowujące co najmniej jedno wspólne dziecko
pozostające
pod ich władzą rodzicielską albo opieką prawną

Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mogą posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej; nie może im przysługiwać spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (art. 5 ust. 1 i 2 ustawy).

Wyjątkiem są rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie nie większe niż:

– 50 metrów kwadratowych gdy w gospodarstwie jest dwoje dzieci

– 75 metrów kwadratowych, gdy dzieci jest troje

– 90 m kw., gdy dzieci jest czworo.

Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci nie ma limitu metrażowego.

 Ustawa przewiduje następujące warunki kredytowania:

  • gospodarstwo domowe kredytobiorcy musi być prowadzone na terytorium RP lub poza RP, jeśli kredytobiorca ma obywatelstwo polskie lub prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą, która ma polskie obywatelstwo (kredyt mieszkaniowy musi być udzielany wspólnie z tą osobą),
  • osoby z gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mogą mieć prawa własności lokalu lub domu oraz w okresie 5 lat przed złożeniem wniosku nie mogły zbyć takiego prawa.
    Wyjątkiem są rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci (w takim przypadku mogą łącznie mieć jedno inne mieszkanie o określonych parametrach),
  •  cena lokalu mieszkalnego albo wkład budowlany w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej, nie może przekroczyć kwoty, która stanowi iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika:
    • 1,3 – gdy kredytobiorca jest pierwszym nabywcą lokalu mieszkalnego albo
    • 1,2 – gdy kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą  lokalu mieszkalnego lub nie nabywa go od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Poniżej limit cen dla województwa mazowieckiego obowiązujący do 31.03.2023

 

 

 

 Co to jest spłata rodzinna?

Spłata rodzinna to wypłata środków przez BGK w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego o kolejne dziecko,
przeznaczona na spłatę części kredytu objętego gwarancją wkładu własnego.
Wypłata jest wykonywana na podstawie zlecenia złożonego przez kredytobiorcę nie później niż rok od dnia powiększenia się gospodarstwa domowego o kolejne dziecko.

Wysokość spłaty rodzinnej może stanowić:

20 tys. zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko lub

60 tys. zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie, lub kolejne dziecko.

 

Podstawa prawna:

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z dnia 1października 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2133)