Menu Zamknij

Mieszkanie bez wkładu – Gwarancja wkładu własnego BGK

Opis programu

Kredyt z gwarantowanym wkładem własnym jest produktem, który może pomóc osobom chcącym zakupić nieruchomość nie posiadając wystarczającego wkładu własnego (gotówki) wymaganego przez bank (minimum 10% od ceny zakupu nieruchomości).

Gwarancja nie stanowi dotacji – tzn BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) nie wpłaci za nas żadnych środków a jedynie poręcza/gwarantuje bankowi udzielającemu kredytu dodatkowe środki, które pokrywają wkład własny klienta.

Łatwiej zasadę gwarancji zobrazuje poniższy przykład:

Klient, który bez gwarancji będzie chciał kupić mieszkanie za 500.000 zł będzie musiał pokryć wkład własny w wysokości minimum 10%. Dla naszego przykładu będzie musiał dysponować gotówką w wysokości 50.000 zł,  tym samym kredyt który zostanie udzielony przez bank będzie wynosił 450.000 zł.

W przypadku kredytu z gwarancją – kredyt może zostać udzielony na pełną kwotę ceny zakupu czyli na 500.000 zł.

Czym jest gwarancja wkładu własnego w BGK?

Gwarancja wkładu własnego jest zabezpieczeniem spłaty kredytu mieszkaniowego udzielanego zgodnie z warunkami Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Gwarancja może objąć część kapitałową kredytu odpowiadającą wkładowi własnemu, który powinien być wniesiony przez kredytobiorcę (nie więcej niż 100 tys. zł).

Parametry kredytu z gwarantowanym wkładem własnym:

  • waluta kredytu: złoty polski
  • okres spłaty: min. 15 lat
  • kredyty z gwarancją będą udzielane do 31 grudnia 2030 r.
  • maksymalny zakres gwarancji: nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wymaganego wkładu własnego
  • maksymalna kwota gwarancji: 100 tys. zł.

Kto może skorzystać

Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mogą posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej; nie może im przysługiwać spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (art. 5 ust. 1 i 2 ustawy).

Wyjątkiem są rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie nie większe niż:

– 50 metrów kwadratowych gdy w gospodarstwie jest dwoje dzieci

– 75 metrów kwadratowych, gdy dzieci jest troje

– 90 m kw., gdy dzieci jest czworo.

Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci nie ma limitu metrażowego.

 

 Ustawa przewiduje następujące warunki kredytowania:

  • gospodarstwo domowe kredytobiorcy musi być prowadzone na terytorium RP lub poza RP, jeśli kredytobiorca ma obywatelstwo polskie lub prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą, która ma polskie obywatelstwo (kredyt mieszkaniowy musi być udzielany wspólnie z tą osobą),
  • osoby z gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mogą mieć prawa własności lokalu lub domu oraz w okresie 5 lat przed złożeniem wniosku nie mogły zbyć takiego prawa.
    Wyjątkiem są rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci (w takim przypadku mogą łącznie mieć jedno inne mieszkanie o określonych parametrach),
  •  cena lokalu mieszkalnego albo wkład budowlany w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej, nie może przekroczyć kwoty, która stanowi iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika:
    • 1,3 – gdy kredytobiorca jest pierwszym nabywcą lokalu mieszkalnego albo
    • 1,2 – gdy kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą  lokalu mieszkalnego lub nie nabywa go od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Poniżej limit cen dla województwa mazowieckiego obowiązujący do 30.09.2022

 

 

 

 Co to jest spłata rodzinna?

Spłata rodzinna to wypłata środków przez BGK w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego o kolejne dziecko,
przeznaczona na spłatę części kredytu objętego gwarancją wkładu własnego.
Wypłata jest wykonywana na podstawie zlecenia złożonego przez kredytobiorcę nie później niż rok od dnia powiększenia się gospodarstwa domowego o kolejne dziecko.

Wysokość spłaty rodzinnej może stanowić:

20 tys. zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko lub

60 tys. zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie, lub kolejne dziecko.

 

Podstawa prawna:

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z dnia 1października 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2133) 

Wakacje Kredytowe 2022

grafika domyslna blog

Szanowni Państwo

Biorąc pod uwagę wejście w życie ustawy dotyczącej wakacji kredytowych chciałbym przybliżyć zasady, na których można zawiesić spłatę rat.

Przy decyzji o skorzystaniu z wakacji można rozważyć  2 warianty

  1. zbudowanie „poduszki” finansowej
  2. nadpłatę kredytu i zmniejszenie salda.

jak to zrobić?

ustawa gwarantuje możliwość BEZODSETKOWEGO zawieszenie spłat kredytu

  1. w 2 miesiącach (sierpień i wrzesień 2022)
  2. przez 2 miesiące w okresie październik – grudzień 2022
  3. po 1 miesiącu w każdym z kwartałów 2023 roku.

Zawieszenie rat wydłuża okres kredytowania tzn. jeśli skorzystamy z możliwości zawieszenia przez najbliższe 4 miesiące(od 1 sierpnia do 30 listopada ) a do końca kredytu zostało nam 300 miesięcy – kredyt zostanie „zamrożony” i odblokowany po tym okresie.

Czyli nadal będzie to kredyt na 300 miesięcy z przesuniętym obowiązkiem płatności raty 1 grudnia.

Za ten okres bank nie pobierze odsetek ale należy pokrywać koszty wszelkich ubezpieczeń oraz jeśli umowa tego wymaga spełniać dodatkowe wymogi opisane w umowie które obniżają oprocentowanie – np    wpływ wynagrodzenia czy dokonywanie płatności kartą. Bank może też naliczać ubezpieczenie pomostowe (za brak wpisu do KW)- tu sprawa jest zależna od tego czy opłata ta występuje jako podwyższenie oprocentowania czy dodatkowe ubezpieczenie.

Czy warto wykorzystać okres zawieszenia spłat do nadpłaty kredytu i czy można to zrobić?

ustawa nie ogranicza możliwości nadpłaty w okresie zawieszenia płatności rat, to oznacza że środki, które normalnie zostałyby przeznaczone na zapłacenie raty kredytu mogą zostać użyte do nadpłaty kredytu.

 Na dziś jednym przeciwwskazaniem do złożenia wniosku o wakacje kredytowe jest ubieganie się o inny kredyt – bank może raportował fakt wakacji kredytowych do biura informacji kredytowej (bik)

W okresie wakacji kredytowych może być wiec problem z nowym kredytem, tak jak miało to miejsce w przypadku zawieszenia rat 2 lata temu przy COVID – jednak banki po powrocie do regularnych spłat rat usuwały wpis z bik i nie było to problemem przy zaciąganiu nowych zobowiązań. Aktualnie nie ma oficjalnego stanowiska wszystkich banków w tej kwestii.

 Poniżej odpowiedzi na zadawane pytania:

1. Czy wakacje kredytowe będą raportowane do BIKu?

TAK.

2. Jaki wpływ to będzie miało na kredytobiorcę?

Ustawa tego jasno nie precyzuje. Zgodnie z wypowiedzią prezesa BIK, konsekwencje będą uzależnione od indywidualnych decyzji podjętych w poszczególnych bankach. Wiemy jednak, że nie będzie to wpływało na obniżenie scoringu bankowego

3. Czy kredyt, który był udzielony na refinansowanie kredytu mieszkaniowego w myśl ustawy będzie uważany za kredyt zaciągnięty na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych związanych z zakupem nieruchomości?

I tutaj mamy rozbieżność w podejściu. Większość banków deklaruje, że kredyt z umową zawartą przed 30 czerwca 2022 jest traktowany jako kredyt na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, ale nie wszystkie banki są tego zdania. Warto zweryfikować taką sytuację indywidualnie

4. Czy aby skorzystać z wakacji kredytowych musi być uruchomiona pełna kwota kredytu?

Nie, kredyt może być w trakcie uruchamiania transz.

5. Czy kredyt w okresie karencji też będzie podlegał wakacjom kredytowym?

Tak, pod warunkiem, iż umowa została zawarta nie później niż 30 czerwca 2022.

6. Czy skorzystanie z wakacji kredytowych warunkują data podpisania umowy czy wypłata kredytu?

Liczy się data podpisania umowy, graniczna data to 30.06.2022.

7. Czy kredyt udzielony do maksymalnego wieku Kredytobiorcy (co do 1 miesiąca) również może podlegać zawieszeniu rat?

Tak, nie ma ograniczenia wiekowego.

8. Czy zawieszeniu będzie podlegała także kwota ubezpieczeń?

W ustawie jest mowa o tym, że zawieszenie nie dotyczy ubezpieczeń powiązanych z kredytem. Zawieszenie spłaty kredytu dotyczy: raty kapitałowej, odsetek i innych ewentualnych kosztów wynikających z umowy kredytowej, za wyjątkiem opłat z tytułu ubezpieczeń związanych z umową kredytową. Oznacza to, że mimo wakacji należy opłacić posiadane ubezpieczenia, np. ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy. Udział w wakacjach kredytowych nie wpływa na zmianę warunków korzystania z produktów dodatkowych sprzedanych w ramach x-sell – aby zapobiec wzrostowi kosztów kredytu, należy nadal korzystać z tych produktów.

Jak dobrze przygotować się do wnioskowania o kredyt hipoteczny?

mieszkanie kartony

Ubieganie się o kredyt hipoteczny w banku to proces, do którego warto się wcześniej przygotować. Znajomość poszczególnych etapów pozwoli Ci uniknąć niepotrzebnych komplikacji, frustracji, nerwów oraz osiągnąć najlepszy efekt – kredyt odpowiednio dobrany do swoich potrzeb i możliwości.

W tym artykule poznasz podstawowe etapy procesu kredytowego z zabezpieczeniem na nieruchomości oraz kluczowe elementy decydujące o ostatecznym sukcesie – wypłacie kredytu.

Na każdym etapie można popełnić błąd lub niechcący pominąć jakąś istotną kwestię. Naprawa takiego potknięcia może znacząco wydłużyć czas i zmniejszyć szanse na uzyskanie upragnionego kredytu. Ktoś, kto nigdy tego nie robił, a kieruje się wyłącznie wiedzą z reklam oraz własną logiką, może pobłądzić jak na wakacjach na innym kontynencie bez znajomości języka tubylców.

Od czego więc zacząć?

I. Etap Przygotowania

Sprawdź, co wie o to Tobie BIK – Weryfikacja w bazach gospodarczych –

Współpracę z klientem zawsze zaczynam od prośby o sprawdzenie oceny wiarygodności kredytowej na stronie Biura Informacji kredytowej www.bik.pl

Raport z BIK pozwoli na sprawdzenie jak obsługiwane były zobowiązania kredytowe i jeśli w raporcie znajdują się jakieś niekorzystne dla nas informacje będziemy mogli znaleźć rozwiązanie żeby podwyższyć ocenę punktową do poziomu akceptowalnego przez bank.

To niezwykle ważny etap, bo definiuje dalsze kroki i możliwe rozwiązania.

Nawet, jeśli nigdy nie brałeś kredytu – sprawdź czy bank nie dopisał jakiś zaległości za obsługę konta – takie sytuacje też mają miejsce.

To ile dostanę tego kredytu?  Zdolność kredytowa

W ramach tego punktu sprawdzam czy dochód uzyskiwany przez klienta jest akceptowany przez bank. Takie podejście pozwoli uzyskać kwotę wystarczającą na sfinalizowanie zakupu nieruchomości.

Warto wziąć również pod uwagę, że każdy bank inaczej podchodzi do oceny zdolności tzn:

  • bierze inny okres zatrudnienia do wyliczenia średniej dochodów
  • akceptuje różne formy zatrudnienia
  • uwzględnia w średniej dochodów różne składniki wynagrodzenia (niektóre banki biorą pod uwagę premie – inne akceptują tylko wynagrodzenie zasadnicze przy umowie o pracę. Niektóre uwzględnią nadgodziny – inne nie.)
  • akceptuje różne okresy prowadzenia działalności gospodarczej i przyjmuje do wyliczenia dochodu różne kryteria (dochód z pit, dochód z oświadczenia)

Do sprawdzenia zdolności warto przygotować

  • Historię wpływów wynagrodzenia za ostatnie 3 i 6 miesięcy
  • PIT za ostatni rozliczony rok
  • Informację o swoich zobowiązaniach kredytowych

Dla szybkiej weryfikacji zdolności kredytowej możemy przyjąć, że rata kredytu nie może przekroczyć połowy naszego wygrodzenia netto.

W przypadku braku zdolności kredytowej proponuję również rozwiązania, które pozwolą zwiększać docelową kwotę kredytu:

  • Spłata innych kredytów zaciągniętych przez klienta
  • Wydłużenie okresu spłaty kredytów w celu obniżenia raty.
  • Znalezienie dodatkowych kredytobiorców, którzy podwyższą zdolność kredytową.
  • Przesunięcie ubiegania się o kredyt hipoteczny w czasie tak alby zbudować zdolność kredytową.

Zdolność kredytowa uzależniona jest również od ilości osób, które znajdują się na utrzymaniu każdego kredytobiorcy. Banki przyjmują minimalny koszt utrzymania każdej osoby w rodzinie na poziomie 1000 zł.

Dwa powyższe punkty wstępnie zweryfikowały naszą sytuację pod względem wiarygodności w banku oraz możliwej do uzyskania kwoty kredytu. Teraz należy zweryfikować czy bank będzie chciał skredytować kupowaną przez nas nieruchomość.

Co ja właściwie kupuję? Analiza nieruchomości, czyli jaką nieruchomość faktycznie kupuje i ile jest warta?

Mieszkanie możesz kupić jako własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą, apartament na wynajem traktowany jako lokal komercyjny.

Każda z powyższych nieruchomości jest potocznie nazywana mieszkaniem, ale nie każdy bank będzie chciał dać kredyt na zakup danego typu lokalu.

Wiedząc o tym zawsze zajmuję się weryfikacją stanu prawnego nieruchomości oraz strukturą transakcji

Na tym etapie warto przygotować:

  • Numer księgi wieczystej nieruchomości
  • Wzór umowy przedwstępnej na kupowanej nieruchomość

Sprawdzenie powyższych pozwala na wybór odpowiedniego do danej transakcji banku. Niektóre z banków np. nie udzielą kredytu na zakup spółdzielczego prawa do lokalu, a w innym banku nie będzie z zakupem takiej nieruchomości żadnego problemu.

Dużym wyzwaniem jest również ustalenie faktycznej wartości nieruchomości – często klienci dziwią się, że bank może przyjąć w swojej analizie wartość niższą niż cena zakupu a wtedy bank będzie wymagał żeby różnicę pokryć z własnych środków.

Zawsze przy współpracy z klientami weryfikuję wartość nieruchomości z rzeczoznawcą majątkowym, co pozwala mi ochronić klienta przed angażowaniem dodatkowych środków do transakcji.

II. Etap Wyboru oferty

Po zweryfikowaniu tych 3 głównych obszarów (bazy gospodarcze, dochód i nieruchomość) można przystąpić do wyboru banków, które zaakceptują naszą transakcję oraz do procesowania wniosków w bankach. To dopiero teraz możemy rozmawiać o najlepszych ofertach, o wyborze banku, który będzie spełniał nasze oczekiwania.

Mając już wybrane banki możemy rozpocząć ostatni etap – złożyć wnioski kredytowe i czekać na decyzję kredytową,

III. Etap wnioskowania

Złożenie wniosków kredytowych

Do złożenia wniosków kredytowych niezbędne będą:

  1. Wypełnione formularze bankowe
  2. Dokumenty dotyczące udokumentowania dochodu – w większości przypadków zaświadczenie o zarobkach na druku bankowym
  3. Dokumenty dotyczące nieruchomości – umowa przedwstępna i numer Księgi wieczystej.

Od momentu dostarczenia tych dokumentów do banków czas oczekiwania na wydanie końcowej decyzji kredytowej to okres między od 3 do 6 tygodni.

Decyzja kredytowa

W tym czasie bank weryfikuje klienta w bazach gospodarczych, analizuje jego zdolność do obsługi raty oraz sprawdza zabezpieczenie transakcji (nieruchomość).

Umowa kredytowa i uruchomienie kredytu

Po uzyskaniu decyzji kredytowej klient może podpisać umowę kredytową i umawiać się na podpisanie umowy końcowej ze sprzedającym i cieszyć się własnym M!

Jak przedstawiłem powyżej, ubieganie się o kredyt to skomplikowany proces, przez który łatwiej i skuteczniej przejść z doświadczoną osobą, która pomoże doprowadzić do finalizacji transakcji.

Doświadczony przewodnik, buszujący w kredytach od ponad 10 lat jest do Twojej dyspozycji – skontaktuj się ze mną 🙂